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Ein Diskussionsbeitrag

Reform der Grundsteuer: Instrument für bezahlbaren Wohnraum? 

01. Dezember 2016 Wie viel Grundsteuer zahlst du für deine Wohnung? Zweifelndes Kopfschütteln, nie gehört. Kein Wunder, verschwindet die Grundsteuer doch als einer von mehreren Punkten in den Mietnebenkosten: Sie liegt z.B. im Kieler Stadtteil Ravensberg für eine 90qm große Wohnung bei 9,25 Euro pro Monat, ist also zu vernachlässigen…

 Laut Wikipedia ist die Grundsteuer eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung (Substanzsteuer). Gesetzliche Grundlage der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Auf den von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert wird nach Feststellung des Grundsteuer-Messbetrags ein je Gemeinde individueller Hebesatz angewendet. Durch Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus. Bundesweit betrug das Aufkommen der Grundsteuer im Jahr 2014 ca. 10,9 Milliarden Euro . Der Hebesatz liegt meist um 400%, in Kiel bei 300%. Die Grundsteuer wird vom Vermieter auf die Mieter umgelegt.


Council Tax im Vereinigten Königreich

Ganz anders die Situation in Großbritannien: Dort ist die Council Tax eine Abgabe, die direkt vom Mieter an die Kommune abgeführt werden muss. Abhängig von der Wohngegend, die in Bands von A-H eingeteilt wird, kommt es so für eine Dachgeschosswohnung mit einer Grundfläche von 56qm in Edinburgh in mittlerer Wohngegend (Band E) eine Belastung von umgerechnet  ca. 140 Euro pro Monat zustande. Befreiungen werden für Studenten, Menschen mit geringem Ein-kommen etc. ausgesprochen. Bei Belegung einer Wohnung durch eine Einzelperson reduziert sich der Satz auf 75%. Eigentümer bezahlen für selbstgenutzte oder nicht vermietete Wohnungen ebenfalls diese Grundsteuer. Die Grundsteuer ist also dort ein maßgeblicher Faktor bei der Entscheidung zu vermieten und auch der Wohnungsgröße einer zu mietenden Wohnung/Hauses.

Bezahlbarer Wohnraum ist knapp

Die Wohnsituation in den deutschen Städten, so auch in Kiel, ist derzeit von einer zu geringen Verfügbarkeit von Wohnungen im unteren Preissegment gekennzeichnet. Dies hat eine Vielzahl von Gründen: Zum einen  gibt es aktuell durch Doppelabiturientenjahrgänge deutlich mehr Studenten, zum anderen suchen überdurchschnittlich viele Flüchtlinge günstigen Wohnraum. Umliegende Gemeinden wie z.B. Kronshagen bieten kaum günstigen Wohnraum, so dass auch von dort Menschen in den Kieler Wohnraum drängen. Zudem hat sich die Hoffnung von Politik und Verwaltung nicht erfüllt, dass durch die Schaffung von luxuriösen Neubauwohnungen (Stichwort Fördeterrassen, Schlossquartier oder Feuerwache) es zu Neuvermietung von günstigen Wohnungen kommt. Stattdessen erfahren die ursprünglich günstigen Wohnungen jetzt auch einen deutlichen Mietenanstieg.

Wohnen auf großer Fläche

Nicht zu vernachlässigen ist jedoch folgender Faktor: In den 60er Jahren lebten in Kiel mit über 270.000 Einwohnern deutlich mehr als heute (247.767, 3. Quartal 2016) – und  das, obwohl es ohne Neu-Meimersdorf, Suchsdorf an der Au etc. deutlich weniger für den Wohnungsbau bebaute Grundfläche gab. Man lebte deutlich beengter, in einem Ausmaß, das heute sicherlich auch nicht mehr akzeptabel ist. Aber sind 58% Single-Haushalte, eine Wohnfläche von 48qm/Mensch zeitgemäß in wachsenden Städten mit geringem Flächenpotential und massivem Druck auf die vorhandenen, für die Lebensqualität und das Stadtklima so wichtigen Grünflächen? Wie kann das beeinflusst werden?

Der typische wohnliche Werdegang einer Mittelstandsfamilie besteht im Hausbau bzw. Haus- oder Wohnungserwerb für die mehrköpfige Familie und dem Weiterwohnen auf großer Grundfläche auch nach Auszug der Kinder bis ins hohe Alter. Hier könnte eine reformierte Grundsteuer Abhilfe schaffen!

Beispielhaftes Modell einer wohnungsmarktwirksamen Grundsteuer:

1. Die Grundsteuer wird auf die Wohnfläche mindestens in Höhe der Council Tax Großbritanniens (siehe oben) erhoben. Im Gegenzug wird die Einkommenssteuer verringert, so dass für mittlere Einkommen keine erhöhte Steuerbelastung erfolgt.

2. Die Grundsteuer wird direkt vom Mieter oder Eigentümer (bei Selbstnutzung) an die Kommune abgeführt. Die Einwohner*innen erfahren so die unmittelbare Wirkung ihrer Steuern für den kommunalen Haushalt; für den kommunalen Haushalt verbessert diese recht sichere Steuer eine verlässliche Haushaltsplanung. Aus der Grundsteuer sollten v. a. infrastrukturelle Ausgaben getätigt werden.

3. Die Grundsteuer ermäßigt sich bei alleiniger Nutzung einer Wohnung auf 75%.

4. Von der Grundsteuer werden bestimmte Bewohner ausgeschlossen: Dazu gehören Studierende mit geringem Einkommen, Gering Verdiener, Wohngeldempfänger, Menschen mit Behinderung, Kinder u. a. noch näher zu definierende Gruppen.


5. Bei gemischten „Wohngemeinschaften“, z.B. Familien mit Kindern , Wohngemeinschaften mit Verdienern und Arbeitslosen, Wohngemeinschaften mit Menschen mit Behinderung verringert sich entsprechend die für die Wohnung/Haus zu zahlende Grundsteuer um den prozentualen Anteil der Nicht-Zahler.

Insbesondere Punkt 5 kann die Auseinandersetzung mit der Situation „Wegzug der Kinder“ schaffen: entweder das große Haus/Wohnung wird geteilt und damit entsprechend auch die zu zahlende Grundsteuer, oder aber es wird eine neue, kleinere Wohnung gesucht, für die weniger Grundsteuer nötig wird. Die ursprüngliche Wohnmöglichkeit kommt dann dem Wohnungsmarkt zugute. Um den Übergang Schule-Ausbildung bzw. Studium gleitend zu gestalten, könnte hier auch die Anzahl der Kinder mit Kindergeldbezug sich vermindernd auf die Grundsteuer auswirken.


Eine solche Grundsteuerreformierung wäre ein bundesdeutsches Projekt. Sie erscheint in meinen Augen als möglicherweise geeignetes Instrument, um

•    Kommunen finanziell zu stärken

•    ungenutzten Wohnraum (auch in viel zu großen Wohnungen/Häusern) wieder zu nutzen und damit

•    den Wohnungsmarkt zu entlasten.

Ich hoffe auf den Beginn einer Diskussion zu diesem Thema - das ist für unsere Städte überlebensnotwendig!


(uho)